Dossier : Bruits de Voisinage, les Règles

Outre les problèmes de santé liés à l'omniprésence du bruit dans notre société, ce dernier est aussi la première source de litiges de voisinages. C'est pourquoi depuis 1995 les émissions sonores sont réglementées et condamnables, avant comme après 22h. Quelques clés pour appréhender le cadre légal...



Si les textes législatifs et réglementaires relatifs au bruit ne forment pas un ensemble homogène, la loi bruit (loi n°92-1444 du 31 décembre 1992) constitue la base d'un texte global renforçant la législation existante. En matière de bruits de voisinage la réglementation en vigueur est définie par les articles R.1336-6 à R.1336-10 du Code de la santé publique et l'article R.623-2 du Code pénal. Ils définissent le cadre légal des émissions sonores ainsi que les sanctions encourues par les contrevenants. Un bruit punissable répond à certains critères d'anormalité, c'est-à-dire qu'il doit excéder les inconvénients normaux du voisinage par son caractère répétitif, sa nature ou son niveau sonore. Pour être constatée et sanctionnée, l'intensité du bruit ne doit pas nécessairement être mesurée.

Selon la loi, chacun est responsable des bruits inhérents à ses propres comportements et à ceux des personnes, choses ou animaux dont il est responsable. Ainsi les cris d'animaux, les bruits d'outils, d'appareils électroménagers ou de matériels audiovisuels peuvent être punis, s'ils sont désinvoltes, agressifs ou inutiles (un bruit est inutile si le bruiteur ne met pas tout en oeuvre pour atténuer le désagrément généré par son activité).

Les réglementations spécifiques

L'article 2212-2,2° du Code général des collectivités territoriales octroie au maire d'une agglomération des pouvoirs de police pour lutter contre le bruit de voisinage et la pollution sonore. Ainsi les réglementations peuvent varier d'une commune à l'autre. Par exemple, certaines municipalités interdisent l'utilisation d'outils à moteur (tondeuses, perceuses...) les dimanches et jours fériés. Il est donc indispensable pour les riverains de s'informer des dispositions prises par leur municipalité.

La sanction de l'infraction

Les sanctions relatives aux nuisances sonores sont définies par les articles R.1336-7 du Code de la santé publique pour les nuisances diurnes et R.623-2 du Code pénal en matière de bruits nocturnes. Cependant, de jour comme de nuit les peines encourues sont les mêmes : une contravention de 3ème classe (450 euros au plus) et, éventuellement, la confiscation du matériel à l'origine du trouble. De plus, dans le cadre d'une procédure pénale ou civile, des dommages et intérêts peuvent être exigés. De la même manière, les personnes ayant sciemment facilité la préparation ou la consommation de l'infraction (le cas échéant un débitant de boissons) risquent des sanctions identiques.

Les recours

Il est recommandé de privilégier dans un premier temps l'accord à l'amiable. La victime peut notifier la gêne au fautif par courrier (LR/AR), faire appel à un médiateur via le syndic dans le cas d'une copropriété ou avoir recours à un conciliateur de justice. Autrement, la victime peut faire constater le délit par un huissier ou un agent assermenté. Si les agents ne se déplacent pas au premier appel, il est important de déposer une main courante (déclaration des faits consignée sur un registre de police) au commissariat afin de mettre en avant l'aspect répétitif de la faute. Enfin, un recours en justice peut être entamé par la victime avec constats et témoignages à l'appui. La procédure sera pénale si une plainte a été déposée auprès du procureur, autrement elle sera civile.

Dossier : Le Home-Staging

Mettre en scène les biens en vente et favoriser l'effet « coup de coeur » lors des visites, en utilisant la décoration comme outil de marketing immobilier, tel est l'objectif du « home staging ».



Coup de projecteur sur cette technique qui arrive tout droit des États-Unis.
Le home staging est né en 1972 outre-Atlantique, à partir de l'idée de Barbara Schwarz (agent immobilier) de « mettre en scène » une maison qui ne se vendait pas.

Près de 40 ans plus tard, le concept a fait des émules, il est même devenu très tendance depuis l'été dernier en France : alors que la crise économique a fait du marché de vendeurs un marché d'acheteurs, les home stagers ont trouvé une vraie légitimité.

Sylvie Aubin, responsable d'une entreprise de home staging depuis 2007 (« En toute sérénité »), a fondé le réseau HSP (Home Stager Professionnel) en août 2008 : « à l'époque, le succès était très mitigé, car les ventes se faisaient facilement. Depuis septembre, le décollage est impressionnant, ce sont désormais les agences qui m'appellent. Dans une même résidence, lorsque vous avez 3 ou 4 appartements à vendre, il faut soit casser les prix, soit valoriser le bien afin de faire la différence ».

Principe

Pour susciter la bonne impression qui fera la différence entre plusieurs biens, le candidat à l'acquisition doit pouvoir s'imaginer chez lui, avec son mobilier et ses goûts.

Cela passe par le gain d'espace, la luminosité, la sobriété des couleurs, mais aussi l'absence d'odeur (tabac, animaux), la suppression des éléments très personnels (photos, collections) et enfin le principe de la PPDC « la plus petite décoration commune », comme l'explique Sylvie Aubin : « L'idée n'est pas de faire des intérieurs de catalogue, mais bien de redonner ses atouts à un espace marqué par le mode de vie de ses occupant - souvent oubliés, voire négligés par des vendeurs sur le départ - tout en se mettant à la place de tous les profils de visiteurs : jeune couple, retraités, célibataires, famille avec enfants en bas âge, etc.»

Coût

Contexte difficile oblige, de plus en plus d'agences intègrent dans leurs services, notamment dans le cas de mandats exclusifs, l'intervention d'un home stager. Si ce n'est pas le cas, il faut compter 250 € pour un examen de votre intérieur. Cet « audit » donne lieu à un rapport écrit et détaillé, remis aux vendeurs.

Ensuite, libre à eux de faire eux-mêmes les changements nécessaires, à partir des pistes évoquées dans le diagnostic, ou encore d'aller plus loin avec le professionnel du home staging, qui intervient alors sous forme de prestation à la demi-journée ou à la journée par exemple. « Déménageur, entreprise de stockage, peinture, sols... : au-delà du conseil, nous devons être en mesure de proposer une large palette de services, afin d'aller vite, de faire « propre », mais à des tarifs abordables. On reste toujours dans la logique de ce qui est nécessaire pour vendre, pas au-delà », ajoute Sylvie Aubin.

Profession

Très en vogue, la profession a désormais besoin de s'organiser. Ils seraient environ 200 indépendants installés en France à ce jour, dont 50 dans le réseau de Sylvie Aubin, mais ni les tarifs ni les pratiques ne sont soumis à des cadres précis.

L'idée de monter une fédération fait donc son chemin, afin de donner plus de visibilité à un métier servi - mais aussi desservi - par de nombreuses émissions de télévision.

Pour résumer : les étapes-clés

Dépersonnaliser et désencombrer. Le candidat à l'acquisition doit pouvoir « voir » les mètres carrés qu'il envisage d'acheter.

Nettoyer et réparer. Une ampoule défectueuse, un ménage imparfait ou une pièce inachevée : voilà de quoi faire fuir les acheteurs, surtout lorsque l'on sait que la première impression s'effectue dans les 2 premières minutes.

Rafraîchir et relooker. Murs, portes, rideaux, tapis de bain : des revêtements aux accessoires, penser à tous ces détails visuels, quitte à remplacer certains éléments.

L'ESI (Ecole Supérieure de l'Immobilier), aussi...

Depuis octobre 2008, deux nouvelles formations ont vu le jour au sein du catalogue de l'Ecole Supérieure de l'Immobilier (ESI) de la FNAIM : « Qu'est-ce que le home staging » et « Comment promouvoir sa performance par le home staging » ? Destinées aux agents immobiliers, elles entendent sensibiliser leur public à l'apport positif du home staging pour les clients et montrer qu'elles facilitent par là-même la conclusion rapide des affaires.

« Toute aide est bienvenue lorsqu'il s'agit de faciliter le travail de l'agent, soumis à la pression des vendeurs qui veulent, naturellement, vendre vite et au meilleur prix. Ces deux formations démontrent que le home staging augmente le nombre d'arguments pour une mise en vente, même si il faut faire attention à ne pas tomber dans l'aseptisé. Il faut parfois savoir garder l'histoire, l'âme d'un lieu », précise Thierry Cheminant, directeur de l'ESI.

Dossier : Loi Carrez

Destinée à protéger les acheteurs d'un bien immobilier, la loi Carrez impose aux vendeurs un certain nombre de règles qu'il convient de respecter pour éviter les litiges. Qu'il s'agisse du mode de calcul de la surface ou des mentions à apporter aux contrats de vente...

Depuis le 18 juin 1997, la loi Carrez (1) impose au vendeur d'un lot de copropriété (ou d'une fraction de lot) d'en mentionner la superficie privative dans tous les documents relatifs à la vente : avant-contrat (promesse de vente ou compromis de vente) ou acte de vente . Si la notion de "lot de copropriété" concerne principalement des appartements, elle s'applique aussi cependant aux maisons formant des lots de copropriété dite horizontale (2).

Deux types de litiges peuvent se faire jour au regard de la législation. Tout d'abord, si la superficie n'est pas mentionnée dans l'acte de vente, l'acheteur peut, dans un délai d'un mois à compter de la signature, intenter une action en nullité de l'acte de vente. D'autre part, si la superficie réelle du bien est inférieure de plus d'un vingtième (5%), à celle indiquée dans l'avant-contrat ou dans l'acte de vente, l'acheteur peut, dans un délai d'un an à compter de la signature de l'acte, demander une diminution de prix (ou un remboursement) proportionnelle aux mètres carré déclarés en trop (3).

Dans les deux cas, la sanction se fait donc au bénéfice exclusif de l'acquéreur. La loi précise d'ailleurs que "si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l'acte, l'excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix." (4)

Un Mesurage Efficace

Pour être en conformité avec les obligations de la loi Carrez, il importe de respecter un mode de calcul de la surface tout à fait spécifique. En l'occurrence, la loi Carrez consiste à mesurer la surface privative, et non la surface habitable. La surface privative, telle qu'elle est définie par l'article 4-1 du décret du 23 mai 1997, "est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètres."

L'article 4-2 précise quant à lui que "les lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 m2 ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie privative". Ce peut être le cas, par exemple, d'une chambre de bonne. De même, les caves, garages, emplacements de stationnement, boxes ou places de parking vendus en lots séparés ne sont pas comptabilisés.

Pour effectuer ces mesures et procéder à ce calcul, le vendeur n'est pas obligé de faire appel à un professionnel. Cette option est toutefois recommandée s'il veut se garantir de toute erreur de mesurage.

(1) Loi n°96-1107 du 18 décembre 1996.
(2) D'autre part, la loi Carrez ne s'applique pas dans le cas de l'achat sur plan, qui est soumis à l'article R 261-13 du Code de la Construction, ni à l'achat de terrains à bâtir.
(3) Le mode de calcul de cette différence de prix peut s'exprimer ainsi : (Prix de vente du bien / Superficie mentionnée) x (Superficie mentionnée - Superficie réelle)
(4) Article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, modifié par la loi Carrez.

Quand faire appel à un professionnel ?

Dans certains cas de figure, le propriétaire peut procéder lui-même au mesurage de la surface à vendre sans courir trop de risques. C'est le cas notamment lorsque le plan est simple, soit parce qu'il comporte peu de pièces, soit parce que celles-ci sont rectangulaires. Attention toutefois, plus le bien est petit, plus le risque d'erreur est susceptible de dépasser les 5% autorisés. Dans le cas d'un studio de 18 m² par exemple, cela ne représente plus que 0,9 m², soit la surface d'une embrasure ou de quelques marches...

Dossier : Impôts Locaux

Les impôts locaux financent les collectivités territoriales (communes, départements, régions...). Ils servent à entretenir des équipements collectifs, à payer les services rendus aux usagers, à rémunérer certains fonctionnaires. Les deux principaux impôts de la fiscalité locale sont la taxe d'habitation et la taxe foncière sur les propriétés bâties.



Qui paie la taxe d'habitation et la taxe foncière ?

La taxe d'habitation : tout contribuable, locataire, propriétaire ou occupant à titre gratuit de son habitation principale paie cette taxe. Même s'il réside à l'étranger, un Français expatrié qui dispose encore en France de son appartement doit la payer. Certaines personnes aux revenus modestes peuvent bénéficier d'une exonération totale de la taxe d'habitation (RMIstes par exemple).

La taxe foncière sur les propriétés bâties : tout propriétaire, qu'il occupe ou non les lieux, est redevable de cette taxe. Sont exonérés les personnes de plus de 75 ans et les bénéficiaires de l'allocation aux adultes handicapés sous condition de ressources.

Comment sont calculés les impôts locaux ?

La taxe d'habitation est le produit de la valeur locative cadastrale (lire ci-dessous, ndlr) et du taux d'imposition des collectivités (la commune applique un taux, le département un autre, le syndicat de commune et l'intercommunalité encore un autre).
La valeur locative cadastrale est établie par l'État : elle correspond au loyer annuel qu'un propriétaire pourrait tirer d'un local loué dans des conditions normales.
Le taux d'imposition est, quant à lui, voté et décidé par les communes, départements ou régions en fonction de l'argent dont ils estiment avoir besoin pour leur fonctionnement.
La taxe foncière est le produit de la valeur locative cadastrale diminuée d'un abattement de 50% et du taux d'imposition de chaque collectivité locale ou établissement public de coopération intercommunale.

Qui reçoit l'argent ?

C'est l'État qui collecte mais ce sont bien les collectivités qui perçoivent les recettes des impôts locaux. Exemple pour la région Île-de-France. Les impôts locaux représentent près de 28% du budget global de la région en 2006. Ces 28% ajoutés aux autres revenus de la région (dotations de l'État) vont financer principalement l'amélioration des transports en commun, l'entretien des lycées et les mesures en faveur de la formation professionnelle.

Le calcul de la valeur locative cadastrale, un casse-tête ?

La valeur locative cadastrale est le fruit d'un complexe calcul de l'administration fiscale. Si elle correspond globalement au loyer annuel qu'un propriétaire pourrait tirer d'un local, d'autres éléments entrent en compte. Ainsi, à la valeur de base qu'est le prix de la location, s'ajoutent des correctifs en fonction du niveau de confort (baignoire ou non, climatisation, etc.), de la situation de l'habitation dans la commune (centre ville/périphérie, quartier vert ou commerçant), des caractéristiques de l'immeuble (année de construction, facilité d'accès, incidences sonores). Ce savant calcul constitue la valeur locative brute. Pour obtenir la valeur locative nette, on déduit les abattements auxquels le contribuable peut prétendre (abattement pour charge de famille par exemple).

Dossier : Déménager avec un professionnel

Recourir aux services d'un professionnel pour effectuer un déménagement est souvent gage de sécurité et de confort. Encore faut-il savoir choisir entre les différentes options traditionnellement proposées : luxe, standard ou économique ?

Les services rendus par un déménageur professionnel peuvent être très différents suivant la formule choisie par le client. Ce dernier a généralement le choix entre trois types de prestations, qui peuvent s'agrémenter de différentes options.

- Une formule économique, dans laquelle le déménageur s'occupe uniquement du chargement, du transport puis du déchargement des caisses et des meubles. Dans ce cas, le client doit faire et défaire les cartons. Le déménageur peut éventuellement démonter puis remonter les meubles qui doivent l'être. Dans cette option, il peut également fournir les cartons ou les vendre. Le budget minimum pour un tel service est généralement de 400 à 500 euros.

- Une formule standard ou classique, dans laquelle le déménageur fournit les cartons et/ou les caisses deux à trois semaines avant le déménagement. Le client range ce qui ne se casse pas. Le déménageur emballe quant à lui la vaisselle et les objets fragiles. D'après les professionnels, cette option est la plus fréquemment choisie. Elle majore le tarif de la formule économique d'environ 20%.


- Enfin, une formule complète ou de luxe, dans laquelle le déménageur s'occupe de tout (ou presque). Il vient généralement la veille du déménagement pour emballer les cartons. Il peut, sur demande du client, démonter puis remonter les étagères, les tableaux, les lustres, les tringles à rideaux... En règle générale, son intervention s'arrête là où un artisan est susceptible d'intervenir (dépose de moquettes, installation d'appareils sanitaires, électriques ou électroniques). Cette option coûte environ 15% plus cher que la précédente.



De nombreux critères déterminent le prix

Ces formules définissent une première échelle de prix. De nombreux critères entrent ensuite en ligne de compte pour déterminer le coût réel du déménagement : la distance à parcourir, le mode de transport choisi, le volume transporté, les garanties contractées, les facilités d'accès au logement, ou encore la période de l'année concernée.

Sur ce dernier point, le surcoût peut être de 15% par rapport au tarif de base lors des périodes très demandées, à savoir la période estivale (mi-juin - début septembre) et la seconde quinzaine de décembre. A l'inverse, en période creuse (novembre, février), il est possible de bénéficier d'une réduction d'environ 10% sur le tarif de base.

Une fois ces critères pris en compte, les prix étant libres, le coût peut encore varier énormément d'un déménageur à l'autre pour une même prestation. Afin de faire son choix, il est donc recommandé de faire établir un devis détaillé par plusieurs déménageurs.


Quel déménageur choisir ?

Il est préférable de contacter une entreprise certifiée par l'AFNOR sous le label "NF Service". Celui-ci garantit que l'entreprise dispose des moyens techniques et humains requis pour une prestation de qualité. La plupart des entreprises certifiées sont réunies au sein de la Chambre syndicale des entreprises de déménagement et garde-meubles de France. Détail important : il est préférable de choisir une entreprise située à proximité du lieu à déménager, afin de réduire les coûts de déplacement. Le choix d'une entreprise certifiée garantit que le devis soit gratuit, détaillé et établi après une visite d'un conseiller en déménagement. C'est suite à cette visite que la formule et les options pourront être choisies en toute connaissance de cause par le client.