Acheter un nouveau logement et vendre en parallèle le précédent n'est pas toujours chose aisée. Zoom sur un allié de circonstance, le crédit relais, à utiliser avec discernement.Son terrain de jeu, entre achat et vente
Se lancer dans une nouvelle acquisition, c'est aussi, souvent, céder son logement. Logiquement, le calendrier idéal veut que l'on vende avant d'acheter. Mais ce principe fait courir aux candidats à l'achat le risque de voir une affaire filer. D'où le rôle du crédit relais : un prêt accordé par les établissements bancaires, dans l'attente d'une rentrée d'argent - en l'occurrence la vente - remboursable en une fois, dès sa réalisation.
Sa situation, solo ou duo
Parfois, le prix d'achat du nouveau bien est égal ou inférieur au prix de vente de l'ancien bien. Dans ce cas, le prêt relais est dit « sec ». Boudée par certaines banques, cette formule solo n'est pas forcément avantageuse, si l'on ajoute aux intérêts élevés des frais importants de dossier et de mainlevée d'hypothèque.
L'autre cas de figure consiste à associer le crédit relais à un prêt immobilier complémentaire. Cette enveloppe globale permet de financer le bien sur le long terme, tout en prenant en charge les frais de notaire, la vente constituant alors un remboursement anticipé du crédit relais, sans pénalité. Une formule « duo » plus intéressante : les taux sont moins élevés et les frais de dossier réduits.
Son montant
Basé sur une estimation du bien, nécessairement effectuée par un professionnel de l'immobilier (négociateur, notaire...), le montant du crédit relais varie entre 60% et 100% de sa valeur, éventuellement diminuée de l'encours restant sur un précédent emprunt et évaluée en fonction du mode de remboursement (NDR : lire plus loin) et de la durée.
Le principe est simple : plus le temps de vente est long, plus le crédit relais est onéreux. Aujourd'hui, les établissements proposent des taux de l'ordre de 6% pour la version « crédit sec », et environ 4,5% dans les meilleurs cas pour un prêt entrant dans une formule « duo ».
Son remboursement
Qu'il soit à taux fixe ou variable, d'une durée de trois mois ou de deux ans, tout crédit relais doit être remboursé. Soit l'emprunteur règle l'assurance et les intérêts jusqu'à la date de la vente, chaque mois ou chaque trimestre, en fonction de la périodicité choisie. Soit il ne rembourse que la prime d'assurance et complète par les intérêts et le capital « in fine », c'est-à-dire au moment de la vente.
Quelle que soit l'option choisie, l'idéal est toujours de rembourser le crédit relais le plus tôt possible.
A noter
Depuis le 6 mai 2007, les acquéreurs souscrivant un prêt relais bénéficient, comme pour les autres prêts, du crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt accordé par l'Etat dans le cadre de la loi en faveur de l'emploi, du travail et du pouvoir d'achat. Pour mémoire, ce crédit d'impôt s'élève à 40% des intérêts payés au titre de la première annuité (plus d'infos sur www.impots.gouv.fr).
